전월세 신고제 2026 — 월세 30만원 넘는 원룸도 30일 안에, 지연 과태료 계산표(월세×200)

보증금 1,000만원에 월세 50만원인 원룸 계약서는 과태료를 매길 때 '1억 1,000만원짜리 계약'이 된다. 전월세 신고를 늦게 했을 때의 과태료는 월세에 200을 곱해 보증금에 더한 금액으로 구간을 나누기 때문이다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표3). 4년 동안 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일에 끝나서, 2025년 6월 1일 이후 맺은 계약부터 실제로 과태료가 나온다. 이 글은 신고 대상인지, 마감이 언제인지, 늦으면 얼마인지를 법령 원문 숫자로 정리했다.

1. 신고 대상 판정 — 세 조건을 모두 충족할 때

전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 아래 세 조건을 모두 충족하는 계약에 적용된다.

주택의 범위는 「주택임대차보호법」상 주택이라 주거용으로 쓰는 오피스텔·고시원도 포함된다(하남시 주택임대차 신고 안내).

금액 기준은 '각각 따로' 본다

보증금과 월세를 합치거나 환산해서 판정하지 않는다. 둘 중 하나라도 기준을 넘으면 대상이고, 둘 다 기준 '이하'면 대상이 아니다. '초과'라서 정확히 6,000만원·30만원인 계약은 빠진다.

자취방은 대부분 월세 쪽에서 갈린다. 보증금이 몇백만원뿐이어도 월세가 30만원을 넘는 순간 신고 대상이다.

지역 기준 — '군'만 조심하면 된다

전북특별자치도도 도청 안내 기준으로 시 지역만 대상이다.

2. 마감일 — '계약한 날'부터 30일

가장 흔한 착각은 기한을 입주일이나 잔금일로 세는 것이다. 법 조문은 '계약의 체결일'이다. 예를 들어 9월 초에 계약서를 쓰고 11월 1일에 입주한다면, 입주 날 전입신고를 할 즈음에는 이미 30일이 지나 있다. 계약과 입주 사이가 한 달을 넘으면 입주를 기다리지 말고 계약 직후에 따로 신고해야 한다. 계약일부터 30일째가 며칠인지는 날짜 계산기에 계약일을 넣으면 바로 나온다.

과태료의 '신고하지 않은 기간'은 신고기간 만료일 다음 날부터 센다(별표3 비고 1). 천재지변 같은 불가항력 기간은 빼 줄 수 있다.

3. 지연 과태료 금액표 (2025년 4월 29일 개정 시행령)

정부는 2025년 4월 시행령을 고쳐 지연 신고 과태료표의 최고액을 100만원에서 30만원으로 낮췄다. 현재 기준은 아래와 같다(시행령 별표3 제2호 마목).

• 거짓 신고는 계약금액과 무관하게 100만원이다.
• 공동신고를 거부한 쪽은 2년 넘게 신고하지 않은 것과 같은 맨 오른쪽 열 금액이 적용된다.
• 신고관청은 위반 동기·결과·횟수를 보고 이 금액의 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있다(별표3 일반기준). 다만 늘리더라도 법정 상한인 100만원(법 제28조 제5항)을 넘을 수는 없다.
• 계도기간(2021년 6월~2025년 5월)에 체결한 계약은 과태료 부과 대상에서 빠진다.

4. 계약금액 계산법 — 월세에 200을 곱한다

별표3 비고 2는 계약금액을 이렇게 정한다.

• 보증금만 있는 경우(전세): 보증금
• 월세만 있는 경우: 월세 × 200
• 둘 다 있는 경우: 보증금 + 월세 × 200

같은 월세라도 어디에 쓰느냐에 따라 곱하는 숫자가 다르다. 헷갈리기 쉬워 한 표로 정리했다.

복비 쪽 계산은 전월세 복비 계산법 글에 사례별로 풀어 두었다.

계산 사례 5가지

두 번째 사례가 핵심이다. 보증금 1,000만원짜리 원룸이 월세 50만원 때문에 전세 1억원 계약과 같은 구간에 들어간다. 마감을 4개월 넘기면 두 번째 칸(3개월 초과~6개월)으로 넘어가 3만원이 8만원이 된다. 늦었다면 하루라도 빨리 신고하는 쪽이 금액이 낮다.

5. 갱신·변경·해제 — 다시 신고해야 하는 경우

주의할 경우가 하나 있다. 월세 30만원이라 처음에는 대상이 아니던 원룸이 재계약에서 5% 올라 31만 5,000원이 되면, 그 갱신 계약은 월세 30만원 초과라 신고 대상이 된다. 반대로 묵시적 갱신은 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 제도라 금액 변동이 없고, 그래서 신고할 것이 없다.

갱신 신고서에 적는 종전 임대료와 갱신 여부는 국토교통부 전월세 실거래가에도 '계약 구분(신규·갱신)'과 '종전 보증금·월세' 항목으로 공개된다. 자취생존가이드의 지역별 원룸 재계약 인상률 순위가 바로 이 갱신 계약 데이터로 시군구마다 실제 인상률을 계산한 것이라, 재계약 전에 우리 동네 인상률이 5% 상한 근처인지 확인해 볼 수 있다.

6. 신고 방법 3가지 비교

알아 두면 시간이 줄어드는 규칙 세 가지다.

1. 세입자 혼자 해도 공동신고로 본다. 양쪽이 서명한 계약서를 한쪽이 제출하면 공동신고로 간주된다(전북특별자치도·하남시 안내). 집주인을 같이 데려갈 필요가 없다.
2. 상대방이 거부하면 단독신고서와 사유서로 단독 신고한다(법 제6조의2 제3항). 이때 거부한 쪽에는 앞의 표 맨 오른쪽 열 금액이 적용된다.
3. 대리 신고도 된다. 중개사 등에게 맡길 때는 자필 서명한 위임장과 위임한 사람의 신분증 사본이 필요하다.

전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 본다(법 제6조의5 제1항). 다만 2장에서 본 것처럼 그 전입신고가 계약일부터 30일 안에 이뤄질 때만 기한을 지킨 것이 된다. 전입신고 자체의 기한은 이사한 날부터 14일 이내(「주민등록법」)라 두 기한의 기산점이 다르다.

7. 신고와 대항력은 별개 — 신고만으로 안 되는 것

임대차 신고는 확정일자를 한 번에 해결해 주지만 대항력은 만들지 않는다. 실제로 입주하고 전입신고를 해야 대항력이 생기고, 이 둘을 모두 갖춰야 경매 때 보증금 순위를 주장할 수 있다. 신고를 했다고 전입신고를 미루면 보증금 보호의 절반이 비어 있는 셈이다. 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 끝내는 순서는 전입신고·확정일자 가이드에 정리돼 있다.

계약서·이사·정착까지 자취 준비 전반은 kimgoon 자취 가이드 모음에서 이어서 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 5,000만원에 월세 30만원인 반전세도 신고해야 하나요? 아니요. 보증금(6천만원)과 월세(30만원) 기준을 각각 따로 보는데 둘 다 기준 '이하'라 대상이 아닙니다. 두 금액을 합치거나 환산해서 판정하지 않습니다. 다만 재계약 때 어느 한쪽이라도 기준을 넘게 오르면 그 갱신 계약부터 신고 대상이 됩니다.

Q. 집주인이 신고를 꺼리는데 세입자 혼자 해도 되나요? 됩니다. 양쪽이 서명한 계약서가 있으면 세입자가 혼자 제출해도 공동신고로 봅니다. 계약서가 없고 집주인이 협조하지 않으면 단독신고서와 사유서를 내 단독으로 신고할 수 있고, 이때 신고를 거부한 쪽이 공동신고 거부 과태료(계약금액에 따라 10만~30만원)의 대상이 됩니다.

Q. 30일을 이미 넘겼어요. 지금 신고하면 과태료가 얼마인가요? '보증금 + 월세 × 200'으로 계약금액을 구한 뒤 3장 표에서 지연 기간 칸을 찾으면 됩니다. 예를 들어 보증금 1,000만원·월세 50만원(계약금액 1억 1,000만원)이고 마감 후 3개월 이내라면 3만원입니다. 3개월을 넘기는 순간 8만원으로 오르니 늦었더라도 바로 신고하는 쪽이 낫습니다.

Q. 임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요? 계약서를 첨부해 신고했다면 접수 완료 시점에 확정일자를 받은 것으로 보므로 따로 받을 필요가 없습니다. 하지만 대항력은 별개라서 실제 입주와 전입신고는 반드시 해야 합니다. 둘 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 생기지 않습니다.

Q. 군 지역 원룸도 신고 대상인가요? 광역시 소속 군(부산 기장군, 대구 달성군 등)과 경기도의 군(가평·양평·연천)은 대상입니다. 그 밖의 도에 속한 군 지역은 대상이 아닙니다. 같은 도라도 시 지역은 대상이니 주소의 시·군을 먼저 확인하세요.

관련 가이드

solo.kimgoon.kr

전입신고·확정일자 이사 당일에 끝내기

solo.kimgoon.kr

지역별 원룸 재계약 인상률 순위

kimgoon.kr

kimgoon 자취 가이드

solo.kimgoon.kr

계약갱신청구권과 5% 상한 — 실제 인상률

tools.kimgoon.kr

신고 마감일 세는 날짜 계산기

solo.kimgoon.kr

집 구하기·계약 가이드 더 보기