2026년 전월세 복비 계산 가이드 — 전환·전세·월세 케이스별

"전월세 복비"는 자취·이사 직전 가장 많이 검색되는 키워드 중 하나입니다. 부동산 중개수수료의 약칭이지만, 실제 계산은 거래 유형(전세·월세·전환)에 따라 다르고 같은 보증금이라도 시·도별 상한 요율이 달라집니다. 이 글에서는 2026년 기준 복비 계산법, 전월세 전환 시 주의점, 케이스별 실제 금액 예시까지 정리합니다.

복비 = 거래금액 × 요율 (상한 적용)

복비 계산의 기본 공식은 같지만, "거래금액"이 케이스마다 다릅니다.

• 순수 전세: 거래금액 = 보증금
• 순수 월세: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
• 전환 거래: 거래금액 = 변환 후 보증금 (또는 별도 환산)

거래금액에 시·도별 요율 상한을 곱하면 최대 복비가 나오고, 실제로는 그 안에서 협의 가능합니다. 전월세 복비 계산기에서 케이스를 선택하면 바로 계산할 수 있어요.

2026년 주거용 복비 상한 요율 (서울 기준)

거래금액별 상한 요율은 다음과 같습니다.

• 5천만 원 미만: 0.6%
• 5천~2억 원: 0.5%
• 2억~9억 원: 0.4%
• 9억~12억 원: 0.5%
• 12억 원 이상: 0.6%(협의)

다른 시·도는 약간 다를 수 있어 거래 전 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다.

케이스 1: 전세 7000만 원 복비

거래금액 7,000만 원, 5천~2억 구간 0.5% 적용.

• 최대 복비 = 7,000만 × 0.5% = 35만 원
• 양 당사자(임대인·임차인) 각각 35만 원 부담
• 부가세 별도 (10% 가산)

부가세까지 더하면 38만 5천 원입니다.

케이스 2: 월세 500/40 복비

월세 500만 원 보증금 + 월 40만 원.

• 거래금액 = 500 + (40 × 100) = 4,500만 원
• 5천 미만 0.6% 적용
• 복비 = 4,500만 × 0.6% = 27만 원

월세는 거래금액이 작아 보여도 (월세 × 100) 환산 때문에 의외로 보증금만 본 금액보다 높게 나옵니다.

케이스 3: 전세 → 월세 전환

기존 전세 1억 → 월세 보증금 3,000만 원 + 월세 60만 원 전환.

• 변환 후 거래금액 = 3,000 + (60 × 100) = 9,000만 원
• 5천~2억 0.5% 적용
• 복비 = 9,000만 × 0.5% = 45만 원

전세에서 월세 전환 중개수수료는 변환 후 거래금액 기준으로 계산하며, 임대인 입장에선 전세보다 비용이 늘어날 수 있습니다.

케이스 4: 월세 → 전세 전환

기존 월세 1,000만 원 / 월 30만 원 → 전세 4,000만 원.

• 거래금액 = 4,000만 원 (순수 전세)
• 5천 미만 0.6% 적용
• 복비 = 4,000만 × 0.6% = 24만 원

월세에서 전세로 전환 부동산수수료는 보증금 자체를 기준으로 잡으며, 일반적으로 전세 전환이 복비가 더 낮습니다.

누가 부담하나? — 임대인 vs 임차인

• 원칙: 양쪽 각자 부담
• 실무: 임차인이 1년 미만 단기 거주 시 협의에 따라 임차인 추가 부담
• 표준임대차계약서에 부담 비율 명시 가능

부담 비율은 사전에 부동산에 확인하고, 영수증을 챙겨두면 부가세 환급·소득공제(연말정산)에 활용할 수 있습니다.

부가세·세금 — 자영업자 임대인 케이스

임대인이 사업자(상가 임대 등)일 경우 복비에 10% 부가세가 추가됩니다. 주거용 임대는 부가세 면세이지만, 일부 오피스텔 등은 사업자등록 여부에 따라 다르므로 계약 전 확인하세요.

복비 외 추가 비용 — 함께 발생하는 비용

이사 시점에 함께 발생하는 비용도 미리 계산해두면 좋습니다.

• 전입신고·확정일자: 무료
• 임대차 신고: 무료 (계약 30일 내)
• 이사비: 거리·짐 양에 따라 30만~100만 원
• 도배·청소: 옵션
• 자취 필수템 구매: 자취 필수템 체크리스트 참고

사기 예방 — 복비 외 추가 요구

• 정당한 복비 외 별도 수수료를 요구하면 신고 대상
• 영수증·계약서에 복비 항목이 명시되지 않으면 추후 분쟁 가능
• 카드 결제 가능하므로 현금 요구 시 의심

문제 발생 시 한국공인중개사협회 또는 시청·군청 부동산민원에 신고할 수 있습니다.

청년 자취라면 함께 챙길 것

청년 자취라면 복비 외에도 청년 자취 지원금을 함께 신청해 월세·전세 부담을 줄일 수 있습니다. 더 자세한 자취 가이드는 kimgoon 자취 가이드에서 확인하세요.

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