2026년 전월세 전환율 5.0% — 보증금 1,000만원은 월세 얼마? 지역별 실제 전환율표

집주인이 "보증금 2,000만원 빼 줄 테니 월세를 10만원 올리자"고 하면, 그 제안에 들어 있는 전환율은 **연 6.0%**다(10만원 × 12개월 ÷ 2,000만원). 2026년 10월 현재 계약 중인 세입자에게 법이 허용하는 상한은 **연 5.0%**다. 이 상한을 적용하면 같은 2,000만원에 붙일 수 있는 월세는 8만 3,333원까지다. 한 달 1만 6,667원, 2년이면 40만원 차이다.

전환율은 기준금리를 따라 움직이는데, 한국은행이 2026년 7월과 8월 두 번 금리를 올리면서 상한도 4.5%에서 5.0%로 올랐다. 이 글은 상한 공식, 기준금리 변경일별 상한, 전환율별 환산표, 한국부동산원이 집계한 지역·주택유형별 실제 전환율, 상황별 계산 예시까지 한 번에 정리했다.

법정 상한 공식 — 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 다음 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 한다.

②에 더하는 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정 전에는 3.5%p였고, 개정 후 2%p로 낮아졌다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 ①의 10%는 걸리지 않으니, 실제로는 기준금리 + 2%p만 기억하면 된다.

계산식은 이렇다.

• 보증금 → 월세: 늘어나는 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 보증금: 늘어나는 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율

기준금리 변경일별 법정 상한 (2023~2026)

상한은 전환에 합의한 날의 기준금리로 정해진다. 한국은행 경제통계시스템(ECOS)의 기준금리 일별 자료로 변경일을 확인한 결과다.

인터넷에 "전환율 상한 5.5%"라고 적힌 글이 많은데, 이는 2024년 10월 10일까지의 값이다. 반대로 올해 상반기 글에 적힌 4.5%는 7월 15일까지만 맞다. 언제 쓴 글인지부터 확인해야 한다.

전환율별 환산표 — 보증금 1,000만원은 월세 얼마인가

같은 1,000만원이라도 어떤 전환율을 쓰느냐에 따라 월세가 최대 2만 5천원 넘게 갈린다. 아래 표의 전환율은 법정 상한과 다음 절의 한국부동산원 통계값이다.

방향에 따라 유리한 전환율이 반대다. 보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율이 낮을수록, 월세를 보증금으로 바꿀 때는 전환율이 높을수록 세입자에게 유리하다. 협상 자리에서 이 방향을 헷갈리면 상대가 고른 숫자에 그대로 끌려간다.

실제 시장 전환율 — 지역·주택유형별 (2026년 7월)

법정 상한은 계약 중 전환에만 걸리는 천장이고, 새로 집을 구할 때 실제로 붙는 전환율은 시장이 정한다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사(국가통계포털 KOSIS 게시) 2026년 7월 값과 1년 전 값을 비교했다.

이 표에서 원룸을 구하는 사람이 볼 것은 세 가지다.

• 아파트는 대부분 지역에서 5% 언저리, 단독주택은 6.5~9%대다. 건축법상 다가구주택은 단독주택으로 분류되기 때문에 다가구 원룸은 단독주택 열에 가깝다고 보면 된다. 서울 기준으로 같은 1,000만원이 아파트에서는 월 3만 9,500원, 단독주택에서는 5만 4,667원이다.
• 서울 연립다세대(4.56%)는 현재 법정 상한보다 낮다. 서울 빌라라면 계약 중 전환 요구를 받았을 때 5.0% 상한이 아니라 시장값 4%대를 근거로 협상할 여지가 있다.
• 1년 새 전국 종합은 0.21%p, 경기는 0.42%p, 지방은 0.34%p 올랐다. 서울은 0.04%p로 거의 그대로다.

오피스텔은 작을수록 전환율이 높다 (2026년 8월)

오피스텔은 한국부동산원이 별도 통계(오피스텔 가격동향조사)로 집계한다.

같은 서울 오피스텔이라도 85㎡ 초과는 4.69%로, 40㎡ 이하(6.18%)보다 1.49%p 낮다. 자취용 소형 오피스텔은 보증금 1원을 월세로 바꿀 때 가장 비싸게 쳐주는 유형이라는 뜻이다. 우리 동네 원룸의 실제 보증금·월세 분포는 동별 전월세 실거래 시세에서 시군구·동 단위로 볼 수 있다.

법정 상한이 걸리는 경우, 안 걸리는 경우

5.0%라는 숫자보다 더 자주 틀리는 것이 적용 범위다.

정리하면 상한은 이미 살고 있는 사람을 보호하는 장치다. 갱신 시점에 임대인이 "전세를 반전세로 돌리겠다"고 해도, 세입자가 갱신요구권을 행사하면 그 요구를 받아들일 의무가 없다. 갱신요구권의 행사 기간(만료 6개월 전 ~ 2개월 전)과 5% 증액 상한은 계약갱신청구권과 5% 상한에 따로 정리했다.

상황별 계산 예시 3가지

예시 1 — 계약 중 "보증금 3,000만원 돌려줄 테니 월세로"

서울 다가구 원룸, 보증금 5,000만원 / 월세 30만원에 살고 있다. 임대인이 대출 상환을 이유로 보증금 3,000만원을 돌려주고 월세로 받겠다고 한다.

계약 기간 중 전환이므로 법정 상한이 걸린다. 임대인이 동네 시세를 근거로 46만 4,000원을 요구해도 세입자가 받아들일 법적 의무는 42만 5,000원까지다.

예시 2 — 신규 계약에서 두 조합 중 고르기

같은 방이 두 조합으로 나와 있다. (가) 보증금 1,000만원 / 월세 60만원, (나) 보증금 3,000만원 / 월세 50만원.

1. 숨은 전환율 계산: 월세 차이 10만원 × 12 ÷ 보증금 차이 2,000만원 = 연 6.0%
2. (나)를 고르면 아끼는 월세: 연 120만원
3. 추가 보증금 2,000만원을 연 3% 예금에 그냥 둘 때 이자: 60만원, 이자소득세 15.4% 공제 후 50만 7,600원
4. 결론: (나)가 연 약 69만원 유리

판단 기준은 하나다. 숨은 전환율이 내 돈의 세후 수익률(또는 그 돈을 빌리는 대출 금리)보다 높으면 보증금을 올리는 쪽이 이득이다. 추가 보증금 2,000만원을 연 4.5%로 빌린다고 가정하면 이자 90만원, 아끼는 월세 120만원이라 여전히 30만원이 남는다. 대출 상환 방식별 실제 이자는 대출 이자 계산기로 바로 뽑아볼 수 있다. 단, 이 비교에는 보증금을 떼일 위험이 빠져 있다 — 아래 절을 먼저 확인할 것.

예시 3 — 상한을 넘겨 이미 낸 월세

예시 1에서 상한을 모른 채 46만 4,000원으로 합의하고 1년을 냈다면 초과분은 3만 9,000원 × 12개월 = 46만 8,000원이다. 주택임대차보호법 제10조의2는 제7조의2의 산정률을 넘겨 낸 월세의 반환을 청구할 수 있다고 정한다. 같은 법 제10조는 이 법을 위반한 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있다. 임대인과 말로 풀리지 않으면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회 조정 절차를 거칠 수 있다.

보증금을 올리는 쪽을 고르기 전에 확인할 3가지

예시 2처럼 숫자만 보면 보증금을 키우는 쪽이 대개 유리하다. 하지만 보증금이 클수록 떼였을 때의 손실도 커진다.

1. 다가구라면 선순위 보증금 — 등기부등본이 깨끗해도 같은 건물 다른 호실의 보증금이 앞 순위일 수 있다. 확인 순서는 다가구주택 선순위 보증금 확인법에 있다.
2. 보증보험 가입 가능 여부 — 보증금을 올린 뒤 주택가격 대비 보증금 비율이 기준을 넘으면 전세보증보험 가입이 막힐 수 있다. 기관별 기준과 보증료는 전세보증보험 HUG·HF·SGI 비교에서 계산해볼 수 있다.
3. 증액분 확정일자 — 보증금을 올려 다시 계약하면 증액분의 우선변제 순위는 새로 받은 확정일자 기준이다. 계약서를 새로 쓴 날 바로 받는다.

전월세 계약 전반의 다른 글은 kimgoon 자취 가이드에 카테고리별로 모여 있다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율 상한 5.0%는 언제부터 적용되나요? 한국은행이 기준금리를 3.00%로 올린 2026년 8월 27일부터입니다. 7월 16일~8월 26일은 4.75%, 그 전 2025년 5월 29일~2026년 7월 15일은 4.5%였습니다. 상한은 전환에 합의한 날의 기준금리로 정해지므로 다음 금리 결정 때 다시 바뀔 수 있습니다.

신규 계약에도 전환율 상한이 적용되나요? 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 이미 맺은 계약의 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 제한하는 규정이라, 새 계약의 보증금·월세 조합은 당사자가 정합니다. 이때는 위 표의 지역·유형별 시장 전환율이 협상 기준이 됩니다.

집주인이 갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸자고 하면 거절할 수 있나요? 계약갱신요구권을 행사했다면 거절할 수 있습니다. 갱신 계약은 종전과 같은 조건이 원칙이고, 증액은 5% 이내로만 청구할 수 있습니다. 합의해서 전환하기로 했다면 그때는 전환율 상한 5.0%가 적용됩니다.

전환율 상한을 넘겨서 낸 월세는 돌려받을 수 있나요? 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 전환 시점의 기준금리로 상한을 계산하고, 실제 낸 월세와의 차액에 낸 개월 수를 곱하면 청구액이 나옵니다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 이용하는 것이 비용이 적습니다.

원룸 오피스텔 전환율은 왜 아파트보다 높나요? 한국부동산원 2026년 8월 통계에서 서울 오피스텔 40㎡ 이하는 6.18%, 85㎡ 초과는 4.69%였고, 7월 서울 아파트는 4.74%였습니다. 소형일수록 보증금 1,000만원당 월세가 비싸게 매겨진다는 뜻이라, 원룸에서는 월세를 보증금으로 돌리는 쪽이 상대적으로 유리한 경우가 많습니다.

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