🔑 자취생존가이드2026년 6월 19일·약 8분 소요

다가구주택 선순위 보증금 확인법 — 등기부가 깨끗해도 위험한 이유

다가구는 건물 전체가 하나의 등기여서 앞선 세입자 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 확정일자부 열람·미납세금 열람 등 3가지 확인 경로와 8세대 기준 실제 계산 예시, 계약서 특약 4줄까지 정리했습니다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 6월 19일최종 검토 2026년 6월 19일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

등기부등본이 깨끗한데도 보증금을 잃는 유일한 집 유형이 다가구주택이다. 다가구는 건물 전체가 하나의 등기이고, 각 호실 세입자의 보증금은 등기부에 한 줄도 적히지 않는다. 근저당 0원짜리 등기부를 보고 안심했는데, 실제로는 앞선 세입자 8명의 보증금이 이미 건물 시세를 넘겨버린 상태일 수 있다. 이 글은 그 보이지 않는 금액을 확인하는 절차와 판단 기준을 수치로 정리한다.

다가구·다세대·다중주택은 등기 구조가 다르다

같은 빌라처럼 보여도 등기 구조가 달라 위험의 성질이 완전히 달라진다.

구분	등기 단위	소유자	선순위 보증금이 등기부에 보이나	위험도
다가구주택	건물 1개(단독주택)	1명	안 보인다	높음
다세대주택	호실별 구분등기	호실별로 다름	내 호실 것만 관련	낮음
다중주택	건물 1개	1명	안 보인다 (욕실 공용 형태)	높음
연립주택	호실별 구분등기	호실별로 다름	내 호실 것만 관련	낮음

판별법은 간단하다. 등기부등본 표제부에 호수가 없고 건물 전체 면적만 적혀 있으면 다가구다. 다세대·연립은 "제101호"처럼 호수가 표제부에 찍힌다. 건축물대장에서 용도가 "단독주택(다가구주택)"인지 "공동주택(다세대주택)"인지로도 갈린다.

중개사가 "빌라"라고 소개해도 이 구분은 직접 확인해야 한다. 다가구를 다세대로 오인한 상태에서 계약하면, 위험 계산 자체를 안 한 것이 된다.

선순위 보증금을 확인하는 3가지 경로

등기부에 없는 금액이므로 별도 절차가 필요하다. 세 가지 방법이 있고 확실성 순으로 나열했다.

1) 임대인에게 확정일자부 열람 동의를 받는다

주택임대차보호법상 임차인·임차 예정자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부를 열람할 수 있다. 그 건물에 확정일자를 받은 임대차계약의 보증금과 날짜가 나온다. 가장 정확한 경로다.

동의를 거부하면 그 자체가 판단 근거다. 정당한 임대인이 이 요청을 거절할 이유는 없다.

2) 임대인의 국세·지방세 완납증명서를 요구한다

2023년 개정으로 임차 예정자는 계약 전 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 요구할 수 있다. 조세채권은 확정일자보다 앞설 수 있어(당해세) 미납 세금이 크면 배당에서 먼저 빠져나간다.

보증금이 일정 금액을 넘으면 임대인 동의 없이도 열람이 가능하도록 제도가 정비됐다. 계약 전에 요구하는 것이 핵심이다 — 계약 후에는 협상력이 사라진다.

3) 세입자 수와 전체 호실 수로 하한을 추정한다

동의를 못 받았을 때의 최소한의 방어다.

건축물대장에서 전체 호실 수를 확인한다
우편함·계량기·초인종 수로 실제 입주 세대를 센다
그 동네 같은 면적대 보증금 중위값 × 호실 수로 하한을 잡는다

추정이라 정확하지 않지만, "8세대 × 보증금 3,000만원 = 2억 4,000만원"처럼 규모 감각은 잡힌다. 이때 쓰는 보증금 중위값은 감이 아니라 실거래 기준이어야 한다 — 동별 전월세 실거래 시세에서 시군구·동 단위 중위값과 P25·P75 분위를 볼 수 있다.

실제 숫자로 판단하기

기준은 하나다. 선순위 보증금 합계 + 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 건물 시세 × 70~80%.

예시를 끝까지 풀어보면 이렇다.

다가구 8세대 건물, 시세 8억원
근저당 채권최고액 2억원
앞선 세입자 7세대 × 평균 보증금 4,000만원 = 2억 8,000만원
내 보증금 4,000만원
합계 = 2억 + 2억 8,000만 + 4,000만 = 5억 2,000만원
시세 대비 = 5억 2,000만 ÷ 8억 = 65% → 회수 가능 구간

같은 건물에서 근저당이 4억이면 합계 7억 2,000만원, 시세 대비 90% → 경매 낙찰가가 시세의 75~80%에서 결정되므로 후순위인 내 보증금은 전액 손실 가능성이 높다.

여기서 반드시 짚어야 할 점이 있다. 나는 거의 항상 후순위다. 다가구에 새로 들어가는 사람은 정의상 기존 세입자보다 확정일자가 늦다. 그래서 다가구는 "내 순위를 확보하는" 문제가 아니라 **"내 앞에 얼마가 쌓여 있는지"**를 확인하는 문제다.

보증금 반환보증이 사실상 필수인 이유

선순위 계산이 안전 구간이어도, 다가구는 변수가 많다. 다른 세대가 보증금을 올려 재계약하면 내 앞 금액이 늘어난다. 등기부에 안 보이니 그 변화를 알 방법도 없다.

그래서 다가구 계약에서는 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF) 가입을 기본값으로 놓는 편이 합리적이다. 보증료가 연 0.1~0.2% 수준이라 보증금 5,000만원이면 연 5~10만원 선이다. 다만 다가구는 부채비율 요건(선순위 채권 + 보증금 합계가 시세의 일정 비율 이하) 때문에 가입 자체가 거절될 수 있다 — 그리고 거절 사유가 곧 위험 신호다. 보증기관이 거절한 집은 계약을 다시 생각하는 것이 맞다.

계약서에 반드시 넣을 특약 4줄

다가구 계약은 특약으로 방어 범위를 넓힐 수 있다.

"임대인은 계약 시점 기준 선순위 임대차보증금 총액이 ○○원임을 확인하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다"
"임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 부동산에 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"
"임대인은 계약일 현재 국세·지방세 미납이 없음을 확인한다"
"임차인이 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있다"

특약 문구를 어떻게 쓰는지, 어떤 특약이 무효가 되는지는 별도 정리가 필요하다. 계약 전 서류 확인 순서는 등기부등본 보는 법에서, 계약 후 순위 확보는 전입신고·확정일자 당일 처리에서 이어진다.

확인이 불가능하면 계약하지 않는 것도 선택이다

선순위 보증금을 끝까지 확인할 수 없고, 보증보험도 안 되고, 특약도 거부되는 조합이라면 — 그 집은 위험을 계산할 수 없는 집이다. 시세보다 싸다는 이유로 들어가면 그 차액이 위험의 가격이 된다.

같은 예산으로 갈 수 있는 다른 동네를 찾아보는 편이 나은 경우가 많다. 예산으로 갈 수 있는 동네 찾기에서 보증금·월세 조건을 넣으면 조건을 만족하는 시군구가 나오고, 구분등기가 있는 다세대·오피스텔 비중이 높은 동네를 우선 볼 수 있다. 자취 준비 전반은 kimgoon 자취 가이드에서 이어 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

다가구인지 다세대인지 어떻게 구분하나요? 등기부등본 표제부에 호수가 없고 건물 전체 면적만 있으면 다가구입니다. 다세대는 "제101호"처럼 호실이 표제부에 찍히고 호실별로 등기가 따로 있습니다. 건축물대장의 용도란에서 "단독주택(다가구주택)"과 "공동주택(다세대주택)"으로도 구분됩니다.

등기부에 근저당이 0원이면 안전한가요? 다가구에서는 아닙니다. 근저당이 없어도 앞선 세입자 보증금 합계가 시세를 넘길 수 있고, 그 금액은 등기부에 나오지 않습니다. 근저당 0원은 계산의 한 항목이 0이라는 뜻일 뿐이고, 선순위 보증금 항목을 따로 확인해야 계산이 완성됩니다.

임대인이 선순위 보증금을 안 알려주면요? 확정일자부 열람 동의를 서면으로 요청하고, 거절 시 계약을 보류하는 것이 원칙입니다. 임대인의 미납 국세·지방세 열람도 요구할 수 있습니다. 두 요청을 모두 거부하는 임대인과의 계약은 위험을 계산할 수 없는 계약입니다.

전세보증금 반환보증이 거절되면 어떻게 하나요? 거절 사유를 확인하는 것이 먼저입니다. 대부분 선순위 채권과 보증금 합계가 시세 대비 과도한 경우(부채비율 초과)입니다. 이는 보증기관이 회수 불가로 판단했다는 뜻이므로, 특약으로 계약을 해제할 수 있게 미리 문구를 넣어두는 것이 안전합니다.

다가구에 이미 살고 있는데 위험을 알게 됐다면요? 확정일자와 전입신고가 되어 있는지 먼저 확인하고, 안 되어 있으면 즉시 처리합니다. 그다음 임대차 계약 갱신 시점에 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 협상을 시도할 수 있습니다. 보증금이 작아질수록 손실 위험도 함께 줄어듭니다.

소액임차인 최우선변제는 도움이 되나요? 일정 금액 이하 보증금은 순위와 무관하게 일부를 먼저 배당받는 제도가 있습니다. 지역별로 기준 보증금과 변제 한도가 다르고 한도가 보증금 전액보다 작으므로, 이 제도만 믿고 들어가기에는 부족합니다. 보증금 규모를 최우선변제 한도 안으로 낮추는 것이 실질적인 방어가 됩니다.