🔑 자취생존가이드2026년 6월 3일·약 7분 소요

등기부등본 보는 법 — 700원으로 보증금 지키는 4단계 확인 순서

인터넷등기소 700원이면 되는 등기부등본을 어디서 어떤 순서로 봐야 하는지 4단계로 정리했습니다. 근저당 채권최고액과 시세를 실제 숫자로 계산하는 방법, 갑구에서 보이면 계약을 멈춰야 하는 단어까지 담았습니다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 6월 3일최종 검토 2026년 6월 3일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

계약서에 도장을 찍기 전 반드시 봐야 하는 서류는 등기부등본 한 장이다. 인터넷등기소에서 700원이면 열람할 수 있는데, 이 700원을 아끼려다 보증금 전액을 잃는 사고가 매년 반복된다. 문제는 등기부등본을 받아도 어디를 어떤 순서로 봐야 하는지 아무도 알려주지 않는다는 것이다. 이 글은 열람부터 판단까지 4단계로 끊어서 정리한다.

등기부등본은 어디서 얼마에 받나

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 즉시 받을 수 있다. 회원가입 없이도 결제만 하면 열람 가능하다.

방법	비용	소요 시간	용도
인터넷 열람	700원	즉시	계약 전 확인 (대부분 이걸로 충분)
인터넷 발급(출력)	1,000원	즉시	제출용 원본이 필요할 때
등기소·무인발급기 방문	1,200원	대기 시간	인터넷을 쓸 수 없을 때

주소만 알면 소유자 이름을 몰라도 누구나 열람할 수 있다. 집주인에게 허락을 구할 필요가 없다. 중개사가 보여주는 사본만 믿지 말고 직접 받아보는 것이 원칙이다 — 사본은 며칠 전 것일 수 있고, 그 며칠 사이에 근저당이 잡히는 일이 실제로 있다.

한 가지 주의점이 있다. 열람 시점은 계약 당일과 잔금 당일 두 번이다. 계약 후 잔금까지 보통 1~2개월이 걸리는데 그 사이에 집주인이 대출을 받으면 내 보증금보다 앞선 권리가 새로 생긴다. 잔금을 넘기기 직전에 한 번 더 700원을 쓰는 것이 가장 값싼 보험이다.

3개 구역을 이 순서로 읽는다

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분이다. 초보자는 위에서 아래로 읽다가 지치는데, 실제로 보증금 위험을 결정하는 것은 을구와 갑구다.

구역	적힌 내용	여기서 볼 것
표제부	주소·면적·구조·건축 연도	계약서 주소·면적과 글자 단위로 일치하는지
갑구	소유권 관련	소유자 이름, 가압류·압류·경매개시결정·신탁 여부
을구	소유권 외 권리	근저당권·전세권·임차권등기 — 금액과 순위

읽는 순서는 표제부 → 을구 → 갑구를 권한다. 표제부에서 "지금 보는 서류가 그 집 서류인지"를 먼저 확정하고, 을구에서 금액 위험을 계산한 뒤, 갑구에서 소유권 자체가 흔들리는 신호를 확인하는 흐름이 판단에 가장 효율적이다.

표제부에서 특히 자주 놓치는 것이 동·호수다. 다세대주택은 같은 건물에 101호·B01호가 따로 등기돼 있어, 지하 B01호를 계약하면서 지상 101호 등기부를 보는 실수가 나온다. 계약서에 적힌 호수와 등기부 표제부의 호수가 같은지 눈으로 대조할 것.

근저당 채권최고액을 실제 숫자로 계산한다

을구에 근저당권이 있다면 "채권최고액"을 본다. 이것이 대출 원금이 아니라 은행이 최대로 회수할 수 있는 한도라는 점이 중요하다. 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정된다.

판단 기준은 하나다. 근저당 채권최고액 + 내 보증금 + 나보다 앞선 임차인들의 보증금 합계가 그 집 시세의 70~80%를 넘으면 위험하다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세의 70~80% 선에서 결정되기 때문이다.

실제 숫자로 풀어보면 이렇다.

시세 2억 5,000만원 빌라, 근저당 채권최고액 1억 2,000만원, 내 보증금 5,000만원
합계 = 1억 2,000만 + 5,000만 = 1억 7,000만원
시세 대비 = 1억 7,000만 ÷ 2억 5,000만 = 68% → 비교적 안전한 구간
같은 조건에서 근저당이 1억 8,000만원이면 합계 2억 3,000만원, 시세 대비 92% → 경매 시 보증금 회수 불가 가능성이 높다

여기서 "시세"를 감으로 넣으면 계산이 무의미해진다. 국토교통부 실거래가 기준 시세를 확인해야 하는데, 우리 동네 월세·전세 실거래 시세에서 시군구·동 단위 중위값을 볼 수 있다. 전세 보증금 중위값과 P25·P75 분위까지 나오므로 "이 동네 이 면적대에서 내 보증금이 어느 위치인지"를 바로 대조할 수 있다.

갑구에서 이 단어가 보이면 계약하지 않는다

갑구에 아래 단어가 있으면 금액 계산과 무관하게 계약을 보류하는 것이 안전하다.

가압류·압류 — 채권자가 이미 소유권을 묶어둔 상태다
경매개시결정 — 경매 절차가 진행 중이다
신탁 — 소유자가 등기상 신탁회사다. 이때는 집주인이 아니라 신탁회사의 동의 없이 한 임대차계약은 대항력이 없을 수 있다. 신탁원부를 따로 확인해야 하고, 초보자가 판단할 영역이 아니다
소유권이전청구권 가등기 — 나중에 소유자가 바뀔 수 있다는 예고다

반대로 을구가 아예 비어 있고 갑구에 소유자만 있는 등기부가 가장 깨끗한 상태다. 이런 집은 보증금 위험이 구조적으로 낮다.

등기부만으로는 안 보이는 위험 한 가지

등기부등본의 가장 큰 한계는 다가구주택의 선순위 보증금이 보이지 않는다는 것이다. 다가구는 건물 전체가 하나의 등기이고, 각 호실 세입자의 보증금은 등기부에 기록되지 않는다. 등기부가 깨끗해도 앞선 세입자 보증금이 이미 시세를 넘겨버린 경우가 있다.

이 확인은 별도 절차가 필요하다 — 임대인 동의를 받아 확정일자부 열람이나 국세·지방세 완납증명을 요구하는 방식이다. 다가구 계약이라면 다가구주택 선순위 보증금 확인하는 법과 함께 읽는 것을 권한다.

계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력·우선변제권을 확보해야 한다. 등기부 확인이 "들어가도 되는 집인가"를 판단하는 단계라면, 확정일자는 "들어간 뒤 내 순위를 만드는" 단계다. 자취 준비 전체 흐름은 kimgoon 자취 가이드에서 이어서 볼 수 있고, 이사 예산을 잡을 때는 복비·전월세 전환 계산기로 중개보수를 미리 계산해두면 잔금 일정을 짜기 쉽다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 집주인 허락 없이 봐도 되나요? 됩니다. 부동산등기는 공개가 원칙이라 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 700원을 결제하면 소유자 이름을 몰라도 조회됩니다. 중개사가 "집주인이 싫어한다"고 하면 그 자체가 신호로 볼 만합니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한가요? 아닙니다. 근저당이 있는 집이 오히려 다수입니다. 판단 기준은 존재 여부가 아니라 금액입니다. 채권최고액과 내 보증금, 선순위 임차보증금을 합친 금액이 시세의 70~80% 안에 들어오면 경매 시에도 회수 가능성이 있습니다. 반대로 채권최고액만 시세의 80%를 넘으면 보증금은 사실상 회수가 어렵습니다.

계약 전에 한 번 봤으면 충분한가요? 잔금 치르기 직전에 한 번 더 보는 것이 원칙입니다. 계약일과 잔금일 사이는 보통 1~2개월인데, 그 사이 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞섭니다. 700원짜리 확인 한 번으로 막을 수 있는 사고입니다.

전세권 설정과 확정일자는 뭐가 다른가요? 전세권은 등기부 을구에 등기되는 물권으로 집주인 동의가 필요하고 등록면허세 등 비용이 듭니다. 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 것으로 주민센터에서 600원이면 되고 집주인 동의도 필요 없습니다. 대부분의 월세·전세 세입자는 전입신고 + 확정일자 조합으로 대항력과 우선변제권을 확보합니다.

등기부등본에 임차권등기가 있으면 어떤 뜻인가요? 앞선 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법원을 통해 등기를 걸어둔 상태입니다. 그 집에서 보증금 반환 분쟁이 이미 발생했다는 기록이므로 신규 계약은 피하는 것이 안전합니다.