🔑 자취생존가이드2026년 8월 27일·약 12분 소요

2026년 전세보증보험 HUG·HF·SGI 비교 — 보증료 실제 계산과 126% 룰

같은 1억 5,000만원 빌라도 기관에 따라 2년 보증료가 45만원과 78만원으로 갈린다. HUG 요율표 8구간을 전부 펼치고 실제 금액까지 계산했다. 빌라·다가구가 거절당하는 126% 룰과 서울시 보증료 전액 환급 요건도 함께 정리한다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 8월 27일최종 검토 2026년 8월 27일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

같은 보증금 1억 5,000만원짜리 빌라에 전세보증보험을 들어도, 어느 기관을 고르느냐에 따라 1년 보증료가 22만 6,500원이 되기도 하고 39만원이 되기도 한다. 차이는 16만 3,500원, 2년 계약이면 32만 7,000원이다. 그런데 정작 많은 세입자가 "보증보험 들어야 한다더라"까지만 알고 계약서에 도장을 찍은 뒤, 계약기간이 절반 넘게 지나서야 알아보다 신청 자격 자체를 잃는다. 이 글은 HUG·HF·SGI 세 기관의 요율표를 숫자 그대로 펼쳐 놓고, 실제 보증금으로 끝까지 계산해 어느 쪽이 얼마나 싼지, 그리고 빌라·다가구가 왜 자꾸 가입을 거절당하는지를 정리한다.

세 기관은 경쟁 상품이 아니다 — 갈리는 건 자격이다

전세보증금 반환보증을 파는 곳은 세 곳이다. 흔히 "제일 싼 데로 가라"고들 하지만, 실제로는 고를 수 있는 선택지가 사람마다 다르다. 자격 조건이 먼저 걸러 내기 때문이다.

구분	HUG(주택도시보증공사)	HF(한국주택금융공사)	SGI서울보증
상품명	전세보증금반환보증	전세지킴보증	전세금보장신용보험
보증금 한도(수도권)	7억원	7억원	아파트 제한 없음
보증금 한도(그 외)	5억원	5억원	일반주택 10억원
연 보증료율	0.097~0.211%	0.04~0.18%	아파트 0.229% / 기타 0.260%
전세대출 필요	불필요	HF 전세자금보증 이용자만	불필요
신청 기한	계약기간 1/2 경과 전	계약기간 1/2 경과 전	계약기간 1/2 경과 전

핵심은 세 번째 줄부터다. HF는 요율이 가장 낮지만 아무나 못 든다. 한국주택금융공사의 전세자금보증으로 대출을 받았거나 대출과 동시에 신청하는 임차인만 가입 대상이다. 대출 없이 자기 돈으로 전세를 구했다면 HF는 애초에 후보가 아니다.

반대로 SGI는 가장 비싸지만 가장 안 막힌다. 보증금이 커서 HUG 한도(수도권 7억)를 넘거나, 뒤에 설명할 126% 룰에 걸려 HUG에서 거절당한 경우 SGI가 사실상 유일한 우회로가 된다. 보증료를 더 내고 문턱을 사는 구조다.

그래서 실질적인 판단 순서는 이렇게 된다. ① HF 전세자금대출을 쓰고 있으면 HF부터 알아본다 → ② 아니면 HUG가 기본값이다 → ③ HUG에서 거절되면 SGI로 간다.

HUG 보증료율 전체 표 — 8개 구간을 다 펴 보면

HUG는 2025년 3월 31일 요율 체계를 개편해, 그전까지 연 0.115~0.154%였던 단순 구조를 주택유형 × 부채비율 × 보증금 구간의 3중 차등으로 바꿨다. 전세가율이 낮으면 최대 20% 깎아 주고, 높으면 최대 30%까지 올려 받는 방식이다. 그 결과 아래처럼 하한 0.097%, 상한 0.211%로 범위가 두 배 넘게 벌어졌다.

보증금 구간	주택유형	부채비율 70% 이하	70~80%	80% 초과
1억원 이하	아파트	0.097%	0.117%	0.137%
1억원 이하	기타	0.111%	0.142%	0.172%
1억~2억원	아파트	0.102%	0.124%	0.146%
1억~2억원	기타	0.117%	0.151%	0.184%
2억~5억원	아파트	0.107%	0.131%	0.154%
2억~5억원	기타	0.124%	0.161%	0.197%
5억원 초과	아파트	0.113%	0.138%	0.164%
5억원 초과	기타	0.132%	0.172%	0.211%

표에서 읽어야 할 것은 두 가지다.

첫째, 같은 보증금이라도 아파트냐 아니냐가 요율을 0.01~0.05%p 가른다. '기타'에는 빌라(연립·다세대), 단독·다가구, 주거용 오피스텔이 모두 들어간다. 자취방으로 가장 흔한 유형들이 전부 비싼 쪽이다.

둘째, 부채비율이 실질적인 변수다. 부채비율은 (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 주택가격이다. 같은 1억 5,000만원 빌라라도 집주인이 근저당을 얼마나 잡아 놨느냐에 따라 0.117%와 0.184%를 오간다. 계약 전에 등기부등본에서 근저당 채권최고액을 확인해야 하는 이유가 여기 또 하나 있는 셈이다. 등기부 보는 법은 등기부등본 읽는 법 정리에 따로 정리해 뒀다.

보증금 1억 5,000만원 빌라로 끝까지 계산해 보기

요율표만 봐서는 감이 안 오니, 가장 흔한 조건으로 실제 금액을 뽑아 본다. 조건은 서울 소재 빌라, 보증금 1억 5,000만원, 선순위 근저당 없음, 부채비율 75%, 계약기간 2년이다.

HUG의 경우

구간: 1억~2억원 / 기타 / 부채비율 70~80% → 요율 0.151%
1년 보증료: 150,000,000 × 0.00151 = 226,500원
2년 총액: 226,500 × 2 = 453,000원

SGI의 경우

아파트가 아니므로 기타주택 요율 0.260%
1년 보증료: 150,000,000 × 0.0026 = 390,000원
2년 총액: 780,000원

2년 기준 차액이 32만 7,000원이다. HUG에 가입할 수만 있다면 SGI를 고를 이유가 없다는 게 숫자로 나온다.

조건을 바꿔 아파트, 보증금 2억 5,000만원, 부채비율 70% 이하로 잡으면 HUG 요율은 0.107%가 되어 1년 267,500원, 2년 535,000원이다. 보증금이 1억원 더 큰데도 빌라 사례와 2년 총액 차이가 8만원밖에 안 난다. 보증금 크기보다 주택유형과 부채비율이 총액을 더 많이 흔든다는 뜻이다.

한 가지 더. HUG 보증료는 연 단위로 딱 떨어지게 걷는 게 아니라 보증금액 × 요율 × 보증기간일수 ÷ 365로 일할 계산한다. 계약이 2년 3개월처럼 어중간하면 그만큼만 낸다. 내 조건에서 요율을 금액으로 바꿔 보고 싶다면 퍼센트 계산기에 보증금과 요율을 넣으면 바로 나온다.

126% 룰 — 빌라·다가구가 거절당하는 진짜 지점

보증료보다 먼저 부딪히는 벽이 이쪽이다. HUG는 비아파트의 주택가격을 **공시가격의 140%**로 인정하고, 여기에 담보인정비율(전세가율) **90%**를 곱한 금액까지만 보증한다. 140% × 90% = 126%, 그래서 '126% 룰'이라고 불린다. 2024년 담보인정비율을 112%로 더 낮추는 방안이 검토됐지만, 126% 기준은 유지하는 것으로 정리됐다.

숫자로 보면 이렇다.

빌라 공시가격 1억 8,000만원 → 180,000,000 × 1.26 = 2억 2,680만원
전세보증금이 2억 2,680만원 이하면 가입 가능
전세보증금이 2억 4,000만원이면 → 1,320만원 초과, 가입 불가

여기서 세입자가 할 수 있는 선택은 셋뿐이다. ① 보증금을 2억 2,680만원까지 낮추고 차액을 월세로 돌리는 재협상, ② 감정평가액을 근거로 재심사 요청(2024년부터 집값 산정 시 감정가 활용이 허용됐다), ③ 126% 룰을 적용하지 않는 SGI로 가는 것.

다가구주택은 여기서 한 번 더 불리하다. 개별단독주택가격(공시가격)이 시세보다 낮게 매겨지는 경우가 많아 같은 조건에서도 상한선이 더 낮게 잡힌다. 게다가 다가구는 한 건물에 여러 세대가 살아 나보다 앞선 세대들의 보증금이 전부 선순위로 잡히므로, 부채비율 계산에서 불리해 요율까지 비싼 칸으로 밀린다. 다가구를 계약할 때 선순위 보증금 확인이 필수인 이유다.

계약 전에 이 상한선을 미리 확인하려면 시세 감을 잡아 두는 게 먼저다. 지역·면적별 전월세 실거래가는 전월세 실거래가 조회에서 확인할 수 있고, 계약 단계에서 걸러야 할 위험 신호는 전세사기 예방 체크리스트에 모아 뒀다.

신청 기한 — 계약기간 절반을 넘기면 그걸로 끝

세 기관 모두 임대차 계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 신청을 받는다. 2년 계약이면 입주 후 12개월이 마지노선이다. 갱신 계약이라면 갱신 계약기간의 1/2이 기준이 된다.

이 조항이 무서운 건, 기한을 넘긴 뒤에는 돈을 더 내겠다고 해도 방법이 없다는 점이다. 보증금을 못 받을 낌새가 보이기 시작하는 건 보통 계약 만료 두세 달 전인데, 그때는 이미 자격이 사라진 뒤다.

실무적으로는 전입신고·확정일자를 마친 직후, 늦어도 입주 첫 달 안에 신청하는 것이 정석이다. 대항력과 우선변제권이 먼저 확보돼 있어야 보증 심사도 수월하다. 전입신고와 확정일자를 하루에 끝내는 순서는 전입신고·확정일자 당일 처리법에 정리돼 있다.

신청은 HUG 지사나 위탁은행 방문 외에 안심전세App, 네이버부동산, 카카오페이, 토스로도 가능하다.

보증료를 돌려받는 법 — 지자체 보증료 지원

가입하고 끝이 아니다. 낸 보증료를 되돌려받는 제도가 지자체별로 운영된다. 서울시 기준을 예로 들면 이렇다.

구분	나이 요건	소득 요건	지원 수준
청년	만 19~39세	연소득 5,000만원 이하	납부 보증료 전액(최대 40만원)
신혼부부	혼인신고 7년 이내(나이 무관)	부부 합산 7,500만원 이하	납부 보증료 전액(최대 40만원)
청년 외	제한 없음	연소득 6,000만원 이하	납부 보증료의 90%(최대 40만원)

공통 요건은 서울시 내 임차보증금 3억원 이하 주거용 주택이고, 2025년 3월 31일 이후 보증보험 가입자가 대상이다. 신청은 정부24, 안심전세포털, 또는 주소지 관할 구청에서 한다.

앞서 계산한 1억 5,000만원 빌라 사례에 이걸 얹어 보자. 1년 보증료 226,500원 중 서울 거주 청년이라면 최대 40만원 한도 안에서 전액 환급되므로 실부담은 0원이 된다. 2년 총액 453,000원 기준으로도 40만원을 받으면 실부담은 53,000원이다. 보증료가 아까워 가입을 미룰 이유가 사실상 없어지는 구간이다.

다만 지원 금액과 소득 기준은 지자체마다 다르다. 거주지 시·군·구청 주택과 공고를 먼저 확인하는 편이 정확하다.

가입 전 확인할 서류·항목 체크리스트

신청 단계에서 반려되는 사유는 대부분 아래에서 걸린다. 우선순위 순으로 정리했다.

확정일자 받은 임대차계약서 — 원본. 확정일자 없으면 접수 자체가 안 된다.
전입신고 완료 — 주민등록등본으로 확인한다. 대항력의 전제다.
보증금 지급 증빙 — 계좌이체 내역이나 영수증. 잔금까지 완납돼 있어야 한다.
등기부등본상 선순위 채권 확인 — 근저당 채권최고액이 부채비율을 결정한다. 소유권 이전이나 압류·가압류 기재가 있으면 그 자체로 거절 사유가 될 수 있다.
공시가격 조회 — 비아파트라면 126% 룰 상한선을 계산해 본다. 부동산공시가격 알리미에서 확인한다.
계약 특약 확인 — "임대인은 보증보험 가입에 협조한다"는 특약을 계약 시점에 넣어 두면 서류 발급 단계에서 실랑이를 줄일 수 있다.

혼자 사는 집 계약 전반의 순서와 비용을 같이 보고 싶다면 kimgoon 자취 가이드에 계약·이사·정착 단계별 글이 모여 있다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인 동의 없이도 전세보증보험에 가입할 수 있나요? 가능합니다. 2020년 7월 이후 임대인 동의 절차가 폐지되어 세입자 단독으로 신청할 수 있습니다. 다만 보증기관이 가입 사실을 임대인에게 통지하며, 임대인이 협조해야 수월한 서류(전입세대 확인 등)가 일부 있어 계약 시 특약으로 협조 조항을 넣어 두는 편이 안전합니다.

Q. 계약기간이 1년 남았는데 이미 8개월이 지났습니다. 아직 가능한가요? 1년 계약이면 1/2 시점은 6개월이므로 8개월이 지난 시점에는 신청할 수 없습니다. 다음 갱신 계약을 하게 된다면 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전에 다시 신청할 수 있으니, 갱신 시점에 곧바로 접수하는 것이 현실적인 대안입니다.

Q. 월세인데 보증금이 큽니다. 반전세도 가입되나요? 됩니다. 반환보증은 전세만이 아니라 보증금이 있는 임대차 전반을 대상으로 하므로 보증부월세(반전세)도 보증금액 기준으로 가입할 수 있습니다. 보증료는 월세가 아닌 보증금액에 요율을 곱해 산정합니다.

Q. HUG에서 126% 룰로 거절당했는데 SGI로 가면 보증료가 얼마나 더 드나요? 빌라 기준 SGI 요율은 연 0.260%로, HUG의 같은 조건(1억~2억원·기타·부채비율 70~80%) 0.151%보다 0.109%p 높습니다. 보증금 1억 5,000만원이면 1년 기준 163,500원, 2년이면 327,000원을 더 부담하게 됩니다.

Q. 보증보험에 들면 전세사기를 당해도 무조건 돌려받나요? 보증 범위 안이라면 보증기관이 대신 지급합니다. 다만 가입 이후 임대인이 바뀌거나 보증금을 증액하면 변경 신고를 해야 보증이 유지되고, 계약이 무효가 될 만한 사유(대리인 위임 하자, 이중계약 등)가 있으면 지급이 거절될 수 있습니다. 보증보험은 계약 자체를 검증해 주는 장치가 아니라는 점을 전제로 봐야 합니다.

계약 전에 꼭 붙잡아야 할 것

세 기관 요율을 다 비교해도, 정작 세입자가 손해를 보는 지점은 요율 몇 %p가 아니다. 신청 기한을 놓치는 것과 126% 룰에 걸릴 집을 계약해 버리는 것, 이 둘이 실제 피해를 만든다. 계약서에 도장을 찍기 전에 공시가격으로 상한선을 계산해 보고, 잔금을 치른 그 주에 신청까지 끝내는 것 — 이 두 가지만 지키면 나머지는 지자체 지원으로 대부분 상쇄된다.