🔑 자취생존가이드2026년 8월 11일·약 7분 소요

보증금 못 받았을 때 4단계 — 내용증명부터 임차권등기·지급명령까지

"다음 세입자 들어오면 준다"는 말은 법적 근거가 없습니다. 내용증명(3천원)부터 임차권등기명령·지급명령·소송까지 비용과 소요 기간을 단계별로 정리하고, 이사 전 주민등록을 옮기면 안 되는 이유를 담았습니다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 8월 11일최종 검토 2026년 8월 11일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

이사 날짜는 잡혔는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고 한다. 이 말에 기다리면 시간만 흐른다. 보증금 반환은 새 임차인 유치와 무관한 임대인의 의무이고, 기다리는 동안 쓸 수 있는 절차가 단계별로 정해져 있다. 아래는 비용이 싼 순서, 그리고 효과가 나타나는 순서대로 4단계를 정리한 것이다.

0단계 — 먼저 확인할 세 가지

절차에 들어가기 전에 내 상태를 확인한다. 이것이 이후 모든 단계의 근거가 된다.

계약 종료 통보를 했는가 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절(계약 종료) 의사를 통보했어야 한다. 안 했으면 묵시적 갱신으로 2년 연장된 상태일 수 있다
전입신고·확정일자가 있는가 — 대항력과 우선변제권의 근거다. 없으면 지금이라도 확인한다
주민등록을 옮기지 않았는가 — 이사 후에도 전출하지 않는 것이 중요하다. 전출하면 대항력이 사라져 집이 팔리거나 경매로 넘어갈 때 권리를 잃는다

세 번째가 실무에서 가장 큰 실수다. 새집으로 전입신고를 해버리면 기존 집에 대한 대항력이 소멸한다. 보증금을 받기 전에는 가족 중 1인이라도 주민등록을 남겨두거나, 임차권등기를 먼저 걸고 전출하는 순서로 가야 한다.

1단계 — 내용증명 (비용 약 3,000~5,000원)

우체국에서 보내는 등기우편이다. 법적 강제력은 없지만 "언제 무엇을 요구했다"는 증거를 만든다. 이후 지급명령·소송에서 지연이자 기산점의 근거가 된다.

들어갈 내용은 다섯 가지다.

임대차계약 내용 (주소·보증금·계약기간)
계약 종료 사실과 통보 시점
보증금 반환 요구 금액과 기한 (예: "본 서면 수령 후 7일 이내")
미이행 시 조치 예고 (지급명령·임차권등기·소송)
반환받을 계좌

우체국 창구에서 3부(수신용·발신용·우체국 보관용)를 제출하면 된다. 인터넷우체국에서도 보낼 수 있다.

내용증명 단계에서 해결되는 경우가 의외로 많다. 임대인이 "말로 미루는 단계"에서 "기록이 남는 단계"로 넘어갔음을 인지하기 때문이다.

2단계 — 임차권등기명령 (비용 약 3~5만원 + 등록세)

보증금을 못 받은 상태로 이사해야 할 때 반드시 하는 절차다. 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올리면, 그 뒤로는 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지된다.

항목	내용
신청	주택 소재지 관할 법원
필요 서류	임대차계약서, 주민등록초본, 등기부등본, 계약 종료 증빙(내용증명 등)
비용	인지·송달료 약 3~5만원 + 등록면허세
소요	결정까지 보통 2~4주
효과	전출 후에도 대항력·우선변제권 유지, 등기부에 공시

부수 효과가 하나 더 있다. 등기부에 임차권이 올라가면 그 집을 새로 계약하려는 사람이 등기부에서 그 사실을 본다. 임대인이 새 세입자를 받기 어려워지므로 반환을 서두를 유인이 생긴다.

임차권등기가 등기부에 어떻게 표시되는지는 등기부등본 보는 법에서 을구 항목으로 설명했다 — 반대로 집을 구할 때 등기부에 임차권등기가 보이면 그 집은 피하는 것이 맞다.

3단계 — 지급명령 (비용: 소송의 약 1/10)

법원에 지급명령을 신청하면 임대인에게 "돈을 갚으라"는 결정문이 송달된다. 정식 소송보다 훨씬 싸고 빠르다.

인지대·송달료: 청구금액에 따라 다르지만 소송의 약 1/10 수준
소요 기간: 신청 후 2~6주
임대인이 이의하지 않으면 → 확정되어 확정판결과 같은 효력(강제집행 가능)
임대인이 이의하면 → 정식 소송(민사소송)으로 넘어간다

대한법률구조공단에서 소득 요건에 따라 무료·저비용 법률지원을 받을 수 있다. 보증금 반환은 지원 대상에 자주 포함되는 유형이다.

4단계 — 보증금반환청구소송·강제집행

지급명령에 이의가 붙거나 임대인이 자산을 은닉하는 경우로 간다.

단계	대략 소요	비용 성격
보증금반환청구소송	4~10개월	인지대 + 변호사비(선임 시)
승소 후 강제집행(경매)	6~18개월	경매 예납금
배당	경매 종료 후	—

여기까지 오면 시간과 비용이 커진다. 그래서 1~3단계에서 끝내는 것이 목표이고, 애초에 계약 단계에서 보증보험에 가입해두는 것이 가장 값싼 해법이다.

전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입해뒀다면 이 4단계를 건너뛴다. 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고 임대인에게 구상한다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준이라 보증금 5,000만원이면 연 5~10만원이다 — 위 4단계에 드는 비용·시간과 비교하면 압도적으로 싸다.

지연이자를 함께 청구한다

보증금 반환이 늦어진 기간에 대해 **지연손해금(지연이자)**을 청구할 수 있다. 민법상 법정이율 연 5%가 기준이고, 소송을 제기하면 소송촉진 등에 관한 특례법상 더 높은 이율이 적용되는 구간이 있다.

보증금 5,000만원, 반환 지연 6개월
연 5% 기준 지연이자 = 5,000만 × 5% × (6/12) = 약 125만원

내용증명에 반환 기한을 명시하는 이유가 여기 있다. 기한이 지난 시점부터 지연이자가 계산되므로, 기한을 적어두면 청구 근거가 명확해진다.

이사 갈 집을 먼저 정해야 한다면

보증금이 묶인 상태에서 새 집 계약금을 마련해야 하는 상황이 흔하다. 이때 예산을 다시 짜야 하는데, 예산으로 갈 수 있는 동네 찾기에 보증금·월세 조건을 넣으면 조건을 만족하는 시군구가 나온다. 보증금을 낮추고 월세를 올리는 조합으로 전환할 때는 전월세 전환 계산기로 환산해 비교하면 된다.

주거 관련 지원 제도도 함께 확인할 가치가 있다. 숨은 보조금 진단에서 나이·소득·재직 형태를 넣으면 해당되는 제도가 나오고, 자취 전반은 kimgoon 자취 가이드에서 이어진다.

자주 묻는 질문

"다음 세입자 들어오면 준다"는 말은 정당한가요? 정당하지 않습니다. 보증금 반환은 임대인의 의무이고 새 임차인 유치와 법적으로 무관합니다. 계약이 종료되면 임대인은 반환해야 하고, 지연되면 지연손해금이 발생합니다. 다만 실무에서는 이 말이 흔하므로 내용증명으로 기한을 못 박는 것이 첫 대응이 됩니다.

이사를 먼저 가도 되나요? 주민등록을 옮기면 대항력이 사라지므로, 임차권등기명령을 먼저 신청해 결정을 받은 뒤 전출하는 것이 안전합니다. 급하다면 가족 중 1인의 주민등록을 남겨두는 방법도 쓰이지만, 임차권등기가 가장 확실합니다.

계약 종료 통보를 안 했으면 어떻게 되나요? 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 이전과 같은 조건으로 2년 연장될 수 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

내용증명은 변호사가 써야 하나요? 아닙니다. 정해진 서식이 없고 본인이 직접 작성해 우체국에서 보내면 됩니다. 계약 내용, 종료 사실, 반환 요구 금액과 기한, 미이행 시 조치, 계좌를 적으면 충분합니다. 인터넷우체국에서도 발송할 수 있습니다.

보증금이 적으면 절차 비용이 더 들지 않나요? 그럴 수 있습니다. 소액이면 내용증명과 지급명령까지만 진행하고, 소액임차인 최우선변제 제도를 확인해보는 것이 현실적입니다. 대한법률구조공단의 무료 법률상담으로 비용 대비 실익을 먼저 판단해보는 것을 권합니다.

보증보험은 계약 중간에도 가입할 수 있나요? 상품에 따라 계약 기간이 일정 기간 남아 있으면 가입할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 선순위 채권과 보증금 합계가 시세 대비 과도하면 거절되고, 이미 분쟁이 발생한 뒤에는 가입이 어렵습니다. 계약 시점에 가입해두는 것이 원칙입니다.