🔑 자취생존가이드2026년 7월 15일·약 7분 소요

월세 계약서 특약 6가지 상황별 문구 — 원상복구·수리비·중도해지

특약은 표준계약서 본문보다 먼저 적용됩니다. 원상복구 범위, 보일러 수리 책임, 중도 해지, 반려동물, 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 등 6가지 상황별로 넣을 문구와 효력이 없는 특약을 표로 정리했습니다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 7월 15일최종 검토 2026년 7월 15일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

"원상복구 조건으로 한다"는 한 줄 때문에 퇴거할 때 도배·장판 비용 80만원을 청구받는 일이 있다. 특약은 표준계약서 본문보다 구체적이라 실제 분쟁에서 먼저 적용되는데, 정작 세입자는 계약 당일 처음 읽고 그 자리에서 서명한다. 이 글은 실제로 자주 문제가 되는 6가지 상황을 잡아, 각 상황에서 어떤 문구를 넣거나 빼야 하는지를 상황별로 정리한다.

상황 1 — "원상복구 조건" 한 줄만 있을 때

가장 흔하고 가장 비싼 함정이다. 범위가 정해지지 않아 퇴거 시 임대인이 부르는 값이 기준이 된다.

문제 문구: "임차인은 퇴거 시 원상복구한다"

바꿀 문구: "임차인은 고의·과실로 인한 훼손을 원상복구한다. 통상적인 사용에 따른 자연 마모(도배·장판 노후, 압정 자국, 가구 눌림)는 임차인 책임에서 제외한다."

민법상 임차인의 원상회복 의무에 통상 손모(자연스러운 사용에 따른 마모)는 포함되지 않는다는 것이 대법원 판례의 기본 태도다. 문구가 없어도 다툴 수 있지만, 적어두면 다툴 일 자체가 줄어든다.

입주 당일 집 상태를 사진·영상으로 남기는 것이 이 특약의 짝이다. 벽·바닥·창틀·붙박이장 안쪽·욕실을 날짜가 찍히도록 촬영해두면 퇴거 시 "원래 있던 흠"을 증명할 수 있다.

상황 2 — 보일러·에어컨이 고장 났을 때

수리 책임이 정해져 있지 않으면 매번 협상이 된다.

넣을 문구: "건물 구조·설비(보일러, 급배수, 누수, 전기 배선, 기존 설치 에어컨)의 하자 수리는 임대인 부담으로 한다. 단 임차인의 고의·과실로 인한 파손과 소비성 부품(필터, 전구, 배터리) 교체는 임차인 부담으로 한다."

기준은 **"주요 설비인가 소모품인가"**다. 임대인은 임차인이 목적대로 사용할 수 있는 상태를 유지할 의무(수선의무)가 있어 보일러·누수는 원칙적으로 임대인 부담이다. 그럼에도 다툼이 잦아, 항목을 나눠 적어두는 것이 실질적이다.

금액 기준을 함께 넣는 방식도 쓴다. "1건당 10만원 이하 경미한 수리는 임차인, 초과분은 임대인 부담" 같은 형태다. 소액 수리마다 연락하는 부담을 줄이는 대신 큰 지출을 방어한다.

상황 3 — 계약 기간 중 이사해야 할 때

직장 이동·유학 등으로 중도 해지가 필요해지는 경우가 실제로 많다.

넣을 문구: "임차인이 부득이한 사유로 계약 기간 중 해지할 경우, 3개월 전 서면 통보로 해지할 수 있다. 이때 임차인은 중개보수를 부담하고 임대인은 보증금을 반환한다."

중도 해지는 원칙적으로 임차인이 새 세입자를 구하고 중개보수를 부담하는 관행이 있으나 법으로 정해진 것이 아니다. 미리 조건을 정해두지 않으면 임대인이 "잔여 기간 월세 전액"을 요구할 여지가 생긴다.

중개보수가 얼마나 되는지는 미리 계산해두는 편이 좋다. 복비·전월세 전환 계산기는 시행규칙 별표 요율을 그대로 적용해 보증금·월세 조합별 중개보수를 계산한다.

상황 4 — 반려동물을 키우고 싶을 때

넣을 문구: "임차인은 반려동물(견종·마리수 명시) 동반 거주가 가능하다. 반려동물로 인한 훼손은 임차인이 원상복구한다."

구두 허락은 임대인이 바뀌면 사라진다. 건물이 매매되면 새 임대인은 계약서에 없는 구두 합의를 인정할 의무가 없다. 반드시 계약서에 적는다.

반대로 "반려동물 금지"가 특약에 있는데 키우면 계약 해지 사유가 될 수 있다. 금지 조항이 있는 집은 계약 전에 협상하거나 다른 집을 보는 것이 맞다.

상황 5 — 잔금 전에 근저당이 잡힐 때

계약일과 잔금일 사이 1~2개월이 가장 취약한 구간이다.

넣을 문구: "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 부동산에 근저당권·전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 배상받는다."

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기는데 근저당은 접수 즉시 효력이 발생한다. 그래서 "잔금일"이 아니라 **"잔금일 다음 날까지"**로 써야 하루의 빈틈이 막힌다. 이 구조는 전입신고·확정일자 당일 처리에서 자세히 다뤘다.

같은 맥락에서 "임대인은 계약일 현재 국세·지방세 미납이 없음을 확인한다"도 함께 넣는다. 조세채권은 확정일자보다 앞설 수 있다.

상황 6 — 보증보험 가입이 거절될 때

넣을 문구: "임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 반환받는다."

보증기관이 거절하는 이유는 대개 선순위 채권과 보증금 합계가 시세 대비 과도하다는 판단이다. 즉 거절 자체가 위험 신호다. 이 조항이 없으면 계약금을 포기해야 나올 수 있다.

선순위 계산 방법은 다가구주택 선순위 보증금 확인법에 계산 예시까지 정리했다.

이런 특약은 효력이 없거나 다툴 수 있다

계약서에 적혀 있어도 임차인에게 불리한 편면적 특약은 무효가 될 수 있다. 주택임대차보호법은 이 법에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정한다.

특약 문구	판단
"임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다"	무효 소지 큼 — 법정 권리 배제
"보증금 반환은 새 임차인이 들어온 후에 한다"	무효 소지 큼 — 반환 의무를 조건화
"월세 연체 1회 시 즉시 명도"	다툴 수 있음 — 법정 해지 요건(2기 연체)보다 불리
"전입신고를 하지 않는다"	절대 서명 금지 — 대항력·우선변제권 포기
"임대인은 어떠한 수리 의무도 없다"	무효 소지 큼 — 수선의무 전면 배제
"원상복구 비용은 임대인이 정한 금액으로 한다"	다툴 수 있음 — 일방 결정

특히 4번은 어떤 경우에도 받아들이면 안 된다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않아 집이 팔리거나 경매로 넘어갈 때 아무 권리가 없다. 이 조항을 요구하는 임대인은 그 사실을 알고 요구하는 것이다.

자주 묻는 질문

특약과 표준계약서 본문이 충돌하면 어느 쪽이 우선인가요? 일반적으로 당사자가 개별 합의한 특약이 우선 적용됩니다. 그래서 본문이 아무리 잘 돼 있어도 특약 한 줄로 뒤집힐 수 있습니다. 다만 특약이 주택임대차보호법에 위반되고 임차인에게 불리하면 그 특약은 효력이 없습니다.

계약서를 이미 썼는데 불리한 특약을 발견했습니다. 법에 위반되고 임차인에게 불리한 조항이면 그 조항 자체가 무효일 수 있습니다. 전입신고 금지, 갱신요구권 포기, 수선의무 전면 배제 같은 조항이 그렇습니다. 임대인과 재협의해 문구를 수정한 각서를 받아두거나, 분쟁 시 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회에 상담하는 경로가 있습니다.

특약은 몇 개까지 넣을 수 있나요? 개수 제한은 없습니다. 다만 많이 넣는 것보다 분쟁 가능성이 큰 항목을 정확한 문구로 넣는 것이 중요합니다. 원상복구 범위, 수리 책임, 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 이 세 개만 제대로 들어가도 실제 분쟁의 대부분을 덮습니다.

입주 당일 사진은 어떻게 남기는 게 좋나요? 날짜가 표시되도록 촬영하고 벽·바닥·창틀·붙박이장 내부·욕실·주방 싱크대 하부를 각각 남깁니다. 기존 흠집은 근접 촬영으로 따로 찍고, 촬영본을 임대인·중개사에게 메시지로 보내 수신 기록을 남겨두면 증거력이 올라갑니다.

구두로 약속한 내용도 효력이 있나요? 효력이 없다고 볼 수는 없지만 증명이 어렵습니다. 특히 건물이 매매되어 임대인이 바뀌면 새 임대인은 계약서에 없는 합의를 인정할 의무가 없습니다. 반려동물 허용처럼 중요한 합의는 반드시 계약서 특약란에 문자로 남겨야 합니다.

표준임대차계약서를 꼭 써야 하나요? 의무는 아니지만 국토교통부·법무부가 제공하는 주택임대차 표준계약서를 쓰는 것이 안전합니다. 확정일자·미납세금 확인·수선의무 같은 항목이 서식에 이미 반영돼 있어, 임의 양식보다 빠뜨리는 항목이 적습니다.