🔑 자취생존가이드2026년 8월 4일·약 7분 소요

계약갱신청구권과 5% 상한 — 우리 동네 실제 인상률은 몇 %인가

국토교통부 실거래가로 집계하면 342개 시군구 중 29곳의 갱신 인상률이 5%를 넘고 최대는 11.4%입니다. 5% 상한이 적용되는 경로와 적용되지 않는 경로를 갈라 정리하고, 인상 통보를 받았을 때의 순서 6단계를 담았습니다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 8월 4일최종 검토 2026년 8월 4일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

"법으로 5%까지만 올릴 수 있다"는 말을 믿고 있다가, 갱신 시점에 8% 인상을 통보받고 당황하는 경우가 있다. 국토교통부 전월세 실거래가에서 갱신 계약의 인상률을 집계해보면 342개 시군구 중 29곳(8.5%)의 평균 인상률이 5%를 넘는다. 최대는 11.4%다. 5% 상한이 거짓이라는 뜻이 아니라, 그 상한이 적용되는 조건이 따로 있다는 뜻이다. 이 글은 그 조건을 비교표로 갈라 정리한다.

갱신 계약에는 세 가지 경로가 있다

같은 "재계약"처럼 보이지만 법적 성격이 다르고, 5% 상한은 그중 하나에만 적용된다.

경로	어떻게 되는가	5% 상한 적용	기간
계약갱신요구권 행사	임차인이 갱신을 요구한다	적용 (증액 5% 이내)	2년
묵시적 갱신	아무도 통보하지 않아 자동 연장	조건 그대로 유지	2년
신규 합의 계약	양측이 새 조건으로 다시 계약	적용 안 됨	합의한 기간

여기서 핵심은 세 번째다. 임대인이 "재계약합시다, 월세는 8만원 올립니다"라고 하고 임차인이 서명하면 그것은 신규 합의 계약이고 5% 상한은 걸리지 않는다. 실거래 데이터에서 5%를 넘는 인상률이 관측되는 이유가 대부분 이 경로다 — 위법이 아니라 갱신요구권을 쓰지 않은 결과다.

그러니 순서가 중요하다. 인상 통보를 받았을 때 "갱신요구권을 행사한다"는 의사를 먼저 밝히는 것이 5% 상한을 켜는 스위치다.

실제 데이터 — 우리 동네는 몇 % 올랐나

국토교통부 전월세 실거래가에서 갱신 계약으로 표기된 거래의 인상률을 시군구별로 집계한 결과다(표본 20건 이상 시군구 342곳 기준).

구분	값
전체 평균 인상률	2.9%
5% 초과 시군구	29곳 / 342곳 (8.5%)
최대 인상률	11.4%

상위 5개 시군구는 이렇다.

시군구	평균 갱신 인상률	표본
강원 삼척시	11.4%	31건
경남 창원시 성산구	11.3%	30건
서울 도봉구	9.7%	129건
경기 평택시	8.9%	1,246건
부산 부산진구	7.8%	42건

평택시는 표본이 1,246건인데도 평균이 8.9%다. 표본이 적어서 튄 값이 아니라 그 지역의 실제 경향이라는 뜻이다.

반대로 전체 평균이 2.9%라는 점도 중요하다. 대부분의 지역은 5% 상한보다 훨씬 낮게 갱신된다. 5%를 상한이 아니라 목표치로 오해해 "5%까지는 올려도 되는구나"라고 받아들이면 손해다.

내 동네 수치는 전국 갱신 인상률 순위에서 시군구별로 확인할 수 있다. 동 단위 중위 월세·보증금은 동별 전월세 실거래 시세에서 함께 볼 수 있다.

참고로 이 인상률은 갱신 계약 전체의 평균이므로 갱신요구권 행사분과 신규 합의분이 섞여 있다. 5%를 넘는 값이 곧 위법 사례라는 의미는 아니다.

갱신요구권을 행사하는 조건과 기간

주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이다.

행사 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
증액 상한: 기존 임대료의 5% 이내(지자체 조례로 더 낮출 수 있다)
횟수: 1회
방법: 구두도 가능하지만 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식을 쓴다

기간을 놓치면 권리가 사라진다. 만료 2개월 전이 지나면 갱신요구권을 행사할 수 없고, 그때부터는 신규 합의 계약이나 묵시적 갱신만 남는다. 만료 6개월 전에 달력에 표시해두는 것이 이 권리를 지키는 가장 실질적인 방법이다.

증액 상한은 "5%"가 아니라 "5% 이내"다. 협상 여지가 있고, 위 데이터처럼 전국 평균이 2.9%라는 근거를 제시하면 협상 재료가 된다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신요구권은 강력하지만 무조건은 아니다. 법정 거절 사유가 있다.

거절 사유	비고
임차인이 2기 이상 월세 연체	누적 2개월분
임차인이 무단 전대	임대인 동의 없이 재임대
임차인이 주택을 고의·중대한 과실로 파손
서로 합의하고 임대인이 상당한 보상 제공
임대인 또는 직계존비속의 실거주	실무에서 가장 잦은 사유
철거·재건축이 예정돼 계약 시 고지한 경우

마지막에서 두 번째 항목이 실제 분쟁의 대부분이다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 갱신 거절 후 임대 내역은 확정일자부 열람 등으로 확인할 여지가 있다.

인상 통보를 받았을 때 순서

만료일까지 남은 기간 확인 — 2개월 이상 남았으면 갱신요구권을 쓸 수 있다
갱신요구 의사를 문자로 보낸다 — "계약갱신요구권을 행사합니다. 증액은 5% 이내로 협의를 요청합니다"
우리 동네 평균 인상률을 근거로 제시 — 전국 평균 2.9%, 해당 시군구 수치
합의되면 갱신 계약서 작성 — 인상분 반영, 확정일자를 다시 받는다
거절당하면 사유를 서면으로 요구 — 법정 사유에 해당하는지 확인
분쟁이 되면 주택임대차분쟁조정위원회 — 소송 전 단계 조정 절차

4번에서 확정일자를 다시 받는 것을 놓치는 경우가 많다. 보증금이 증액됐다면 증액분에 대한 우선변제 순위는 새 확정일자 기준이다. 기존 보증금 순위는 유지되지만 증액분은 뒤로 밀린다. 절차는 전입신고·확정일자 당일 처리와 같다.

보증금과 월세를 서로 바꿔 협상할 때는 전월세 전환 계산기로 환산해보면 어느 조합이 유리한지 숫자로 나온다. 주택임대차보호법 시행령상 전월세 전환율 상한이 적용된다. 자취 계약 전반은 kimgoon 자취 가이드에서 이어 볼 수 있다.

자주 묻는 질문

5% 상한은 모든 재계약에 적용되나요? 아닙니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 갱신에만 적용됩니다. 양측이 새 조건으로 다시 계약하면 신규 계약이라 상한이 걸리지 않습니다. 그래서 인상 통보를 받았을 때 "갱신요구권을 행사한다"는 의사를 먼저 밝히는 순서가 중요합니다.

갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요? 1회입니다. 최초 2년 + 갱신 2년으로 총 4년까지 보장되는 구조입니다. 이후에는 임대인과 새로 합의해야 하고 그 계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.

언제까지 갱신을 요구해야 하나요? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 지나면 권리가 소멸합니다. 만료 6개월 전 시점을 미리 달력에 표시해두는 것이 가장 확실합니다.

묵시적 갱신이 되면 조건은 어떻게 되나요? 임대인과 임차인 모두 만료 전 정해진 기간 안에 통보하지 않으면 이전과 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 이 경우 월세도 그대로 유지되고 기간은 2년으로 봅니다. 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

보증금을 올려 갱신하면 확정일자를 다시 받아야 하나요? 받아야 합니다. 기존 보증금의 순위는 유지되지만 증액된 부분은 새로 받은 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다. 갱신 계약서에 확정일자를 다시 받아두지 않으면 증액분은 우선변제 순위가 없습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 다른 사람이 살고 있습니다. 법정 거절 사유를 허위로 든 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신 거절 후 제3자에게 임대한 사실을 확인하는 것이 관건이고, 확정일자부 열람이나 주민등록 전입 사실 확인 등의 경로가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 먼저 받아보는 것이 실용적입니다.