🔑 자취생존가이드2026년 10월 20일·약 12분 소요

소액임차인 최우선변제금 기준표 (2026) — 근저당 설정일별 지역 금액과 계산 사례 4가지

최우선변제 기준은 계약일이 아니라 등기부의 가장 빠른 근저당 설정일이다. 2001~2026년 8개 구간 지역별 금액표와 주택가액 2분의 1 안분 계산, 받기 위한 요건을 시행령 원문으로 정리했다.

작성 자취생존가이드 운영자최초 작성 2026년 10월 20일최종 검토 2026년 10월 20일

자취생존가이드는 국토교통부·청년정책포털·법제처 국가법령정보센터와 한국부동산원·한국소비자원 등 공신력 있는 기관의 공개 자료를 기반으로 작성·검토합니다.편집 방침 보기

같은 서울, 같은 보증금 1억 원짜리 원룸이 경매로 넘어갔다. 그 집 근저당이 2023년 10월에 잡혔다면 세입자는 5,500만원을 가장 먼저 돌려받는다. 2017년 5월이면 3,400만원, 2015년 8월이면 0원이다. 세 사람의 계약일이 모두 2026년이어도 결과는 똑같다. 소액임차인 최우선변제를 가르는 날짜는 내 계약일이 아니라 등기부에 찍힌 가장 빠른 근저당 설정일이기 때문이다.

이 글은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령 원문(2001년 9월 개정본부터 2026년 7월 1일 시행 현행본까지)을 직접 대조해 근저당 설정일별 기준표를 만들고, 내 보증금으로 계산하는 방법을 사례 4개로 풀었다.

기준일은 계약일이 아니라 '가장 빠른 근저당 설정일'이다

주택임대차보호법 제8조 제1항은 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"고 정한다. 금액과 대상은 시행령 제10조(받는 금액)와 제11조(받을 수 있는 보증금 상한)가 정하는데, 시행령을 올릴 때마다 붙는 부칙이 핵심이다. 2023년 2월 21일 개정 부칙 제2조는 이렇게 적고 있다.

이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

즉 근저당권자 입장에서는 자기가 돈을 빌려줄 때 시행되던 기준보다 불리해지지 않는다. 그래서 2015년에 잡힌 근저당이 남아 있는 집이라면, 세입자가 2026년에 계약했어도 그 근저당과의 관계에서는 2015년 기준선이 적용된다.

정리하면 이렇다.

기준이 되는 날: 등기부 을구에 남아 있는(말소되지 않은) 근저당·저당·담보가등기 등 담보물권 중 가장 빠른 접수일
근저당이 아예 없는 집: 부칙이 보호할 담보권자가 없으므로 현행 기준(2023년 2월 21일 개정본)
2026년 10월 현재 개정 여부: 판단 시점을 계약일로 바꾸자는 요구가 있지만(아래 질문 참고), 현행 시행령 제10·11조의 마지막 개정은 여전히 2023년 2월 21일이다

근저당 설정일별 최우선변제 기준표 (2001~2026)

단위는 만원이고, 각 칸은 "이 보증금 이하면 소액임차인 / 그중 먼저 받는 금액" 순서다. 시행령 연혁본 8개를 법제처 원문에서 그대로 옮겼다.

근저당 설정일	서울	과밀억제권역 등	광역시 등	그 밖의 지역
2023.2.21 ~ 현재	1억6,500 / 5,500	1억4,500 / 4,800	8,500 / 2,800	7,500 / 2,500
2021.5.11 ~ 2023.2.20	1억5,000 / 5,000	1억3,000 / 4,300	7,000 / 2,300	6,000 / 2,000
2018.9.18 ~ 2021.5.10	1억1,000 / 3,700	1억 / 3,400	6,000 / 2,000	5,000 / 1,700
2016.3.31 ~ 2018.9.17	1억 / 3,400	8,000 / 2,700	6,000 / 2,000	5,000 / 1,700
2014.1.1 ~ 2016.3.30	9,500 / 3,200	8,000 / 2,700	6,000 / 2,000	4,500 / 1,500
2010.7.26 ~ 2013.12.31	7,500 / 2,500	6,500 / 2,200	5,500 / 1,900	4,000 / 1,400
2008.8.21 ~ 2010.7.25	6,000 / 2,000	6,000 / 2,000	5,000 / 1,700	4,000 / 1,400
2001.9.15 ~ 2008.8.20	4,000 / 1,600	4,000 / 1,600	3,500 / 1,400	3,000 / 1,200

읽을 때 주의할 점 세 가지.

2010년 7월 26일 이전 구간에는 서울 칸이 따로 없다. 당시 시행령은 서울을 "수도권 중 과밀억제권역"에 묶었기 때문에 서울과 과밀억제권역 금액이 같다.
'광역시 등'에서 군지역과 과밀억제권역은 빠진다. 부산 기장군·대구 군위군처럼 광역시 안의 군은 '그 밖의 지역' 금액을 받고, 인천은 대부분 과밀억제권역 칸으로 간다.
보증금이 상한을 1원이라도 넘으면 0원이다. 서울 2016~2018 구간에서 보증금 1억 원은 3,400만원을 받지만, 1억100만원은 한 푼도 못 받는다. 일부만 깎아 주는 구조가 아니다.

같은 도시인데 칸이 바뀐 곳 — 세종·용인·화성·김포·파주·이천·평택

수도권 외곽 도시 일부는 개정 때마다 등급이 올라갔다. 이 도시들은 근저당 날짜에 따라 금액 차이가 특히 크다.

도시	2010.7.26 ~ 2016.3.30	2016.3.31 ~ 2018.9.17	2018.9.18 ~ 2021.5.10	2021.5.11 ~ 현재
세종	그 밖의 지역	광역시 등	과밀억제권역 등	과밀억제권역 등
용인	광역시 등	광역시 등	과밀억제권역 등	과밀억제권역 등
화성	그 밖의 지역	그 밖의 지역	과밀억제권역 등	과밀억제권역 등
김포	광역시 등	광역시 등	광역시 등	과밀억제권역 등
파주	그 밖의 지역	그 밖의 지역	광역시 등	광역시 등
이천·평택	그 밖의 지역	그 밖의 지역	그 밖의 지역	광역시 등
안산·광주(경기)	광역시 등	광역시 등	광역시 등	광역시 등

화성이 대표적이다. 2018년 9월 17일 이전 근저당이 있는 화성 빌라는 '그 밖의 지역' 기준(보증금 5,000만원 이하)이 적용되고, 그 뒤에 근저당이 처음 잡힌 집은 서울 바로 아래 등급(1억 원 이하, 현재는 1억4,500만원 이하)이 적용된다.

내 보증금으로 계산해 보기 — 사례 4가지

사례 1. 서울 원룸, 보증금 1억 원

가장 빠른 근저당	적용 구간	소액임차인 상한	결과
2023년 10월	2023.2.21 ~	1억6,500만원	5,500만원 우선
2017년 5월	2016.3.31 ~ 2018.9.17	1억 원	3,400만원 우선 (1억 '이하'라 포함)
2015년 8월	2014.1.1 ~ 2016.3.30	9,500만원	0원

배당할 매각대금이 넉넉하다는 전제다. 나머지 보증금(5,500만원 받은 경우 4,500만원)은 확정일자 순위에 따라 근저당 뒤에서 배당받는다. 앞선 근저당이 크면 이 부분은 사실상 못 받는다고 봐야 한다.

사례 2. 경기 화성 빌라, 보증금 9,000만원

근저당 2017년 설정 → 화성은 '그 밖의 지역', 상한 5,000만원 → 0원
근저당 2019년 설정 → '과밀억제권역 등', 상한 1억 원 → 3,400만원
근저당 2024년 설정 → 상한 1억4,500만원 → 4,800만원

사례 3. 부산 해운대구 투룸, 보증금 8,000만원

근저당 2022년 5월 설정 → 광역시 등 상한 7,000만원 → 0원
근저당 2023년 6월 설정 → 상한 8,500만원 → 2,800만원

근저당 날짜가 13개월 차이 날 뿐인데 2,800만원이 갈린다.

사례 4. 서울 다가구, 소액임차인 6명 — 주택가액 2분의 1 안분

시행령 제10조 제2항·제3항은 최우선변제금의 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 몫 비율로 나누도록 한다. 실무에서는 감정가가 아니라 실제로 배당할 매각대금이 기준이 된다.

배당할 금액 4억 원 → 최우선변제 총한도 2억 원
세입자: 보증금 5,000만원 3명, 1억 원 2명, 3,000만원 1명 (근저당 2023년 6월, 서울 기준)
각자의 일정액: 5,000만원(보증금 전액) ×3, 5,500만원(상한) ×2, 3,000만원 ×1 → 합계 2억9,000만원 → 2억 원 초과라 안분

세입자	원래 몫	안분 계산	실제 받는 금액
보증금 5,000만원 (3명)	5,000만원	2억 × 5,000 ÷ 29,000	약 3,448만원씩
보증금 1억 원 (2명)	5,500만원	2억 × 5,500 ÷ 29,000	약 3,793만원씩
보증금 3,000만원 (1명)	3,000만원	2억 × 3,000 ÷ 29,000	약 2,069만원

방이 많은 다가구일수록 이 안분 때문에 표의 금액을 다 받지 못한다. 앞서 입주한 세입자 수를 계약 전에 확인해야 하는 이유는 다가구주택 선순위 보증금 확인법에 따로 정리했다.

받으려면 갖춰야 할 요건 — 확정일자는 필수가 아니다

요건	기한	근거
전입신고 + 실제 입주(주택 인도)	경매개시결정 등기 전	주택임대차보호법 제8조 제1항
법원에 배당요구 신청	법원이 공고한 배당요구 종기까지	민사집행법상 배당요구 절차
전입·거주 유지	배당요구 종기까지	판례
보증금이 표의 상한 이하	판단 기준일의 시행령	시행령 제11조

확정일자는 최우선변제의 요건이 아니다. 전입과 입주만으로 일정액을 받는다. 다만 일정액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 배당받으려면 확정일자가 필요하니, 이사 당일 함께 받아 두는 게 맞다.
배당요구 종기는 경매개시 뒤 법원이 정해 공고한다. 기한을 넘기면 소액임차인이라도 배당에서 빠지므로, 공고를 보는 즉시 날짜 계산기로 남은 일수를 세어 달력에 적어 두자.
등기부에 주택임차권등기가 이미 올라 있는 집(또는 그 호실)에 나중에 들어간 세입자는 최우선변제를 받을 수 없다(법 제3조의3 제6항). 전 세입자가 보증금을 못 받고 나간 흔적이므로 계약 자체를 다시 생각해야 한다.
가족처럼 한집에서 함께 사는 임차인 여럿은 1명으로 보고 보증금을 합산한다(시행령 제10조 제4항).
배당금을 실제로 찾을 때는 낙찰자의 명도확인서가 필요하다. 집을 비워 줘야 돈이 나온다는 뜻이라 이사 갈 곳을 먼저 정해 둬야 한다.

계약 전 3분 확인 순서

등기부등본 을구에서 가장 빠른 근저당의 '접수' 날짜를 찾는다. 말소 줄이 그어진 근저당은 건너뛴다. 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 단계별로 있다.
갑구에 '임의경매개시결정'·'강제경매개시결정'이 있는지 본다. 이미 경매가 걸린 집은 지금 전입해도 최우선변제 대상이 아니다.
위 기준표에서 근저당 날짜 구간과 지역 칸을 찾는다. 수도권 외곽 도시라면 '칸이 바뀐 곳' 표를 같이 본다.
내 보증금이 그 칸의 상한 이하인지 확인한다. 넘으면 최우선변제는 0원이라는 전제로 계약을 판단한다.
다가구라면 선순위 세입자 수와 매매 시세를 놓고 사례 4처럼 2분의 1 안분을 대략 계산해 본다.

내가 내려는 보증금이 그 동네에서 높은 편인지는 동네별 원룸 실거래 월세 시세와 비교해 보면 감이 온다. 시세보다 보증금이 유독 높은 매물은 상한을 넘기기 쉽다.

상한을 살짝 넘는다면 — 보증금을 낮추는 계산

서울 원룸, 가장 빠른 근저당이 2019년 4월(상한 1억1,000만원·최우선변제 3,700만원)인데 집주인이 보증금 1억2,000만원에 월세 30만원을 제시했다고 하자. 이대로면 최우선변제는 0원이다.

보증금 1,000만원을 월세로 돌리고, 전환율을 연 5%로 가정하면 1,000만원 × 5% ÷ 12 = 월 4만1,667원
조정 후 조건: 보증금 1억1,000만원 / 월세 약 34만1,700원 → 소액임차인 상한 안
1년 추가 부담 약 50만원으로 경매 시 3,700만원이 우선 보호된다

실제 동네 전환율은 2026년 전월세 전환율 글에서 지역별로 확인할 수 있다. 협상은 계약서 쓰기 전에 해야 한다. 계약 뒤 경매가 다가와서 보증금을 낮추면 최우선변제만 노린 계약으로 보고 보호를 부정한 판례가 있다.

자주 묻는 질문

확정일자 없이 전입신고만 했는데 최우선변제를 받을 수 있나요? 받을 수 있다. 주택임대차보호법 제8조는 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마칠 것만 요구한다. 확정일자는 일정액을 넘는 나머지 보증금의 순위를 정하는 데 쓰이므로, 받을 수 있을 때 받아 두는 편이 낫다.

근저당이 하나도 없는 집이면 어느 해 기준을 쓰나요? 보호할 선순위 담보권자가 없으니 현행 기준(2023년 2월 21일 개정본)이 적용된다. 서울이면 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원이다. 다만 계약 뒤 집주인이 근저당을 새로 잡을 수 있으니, 잔금일까지 등기부를 한 번 더 떼어 보자.

월세도 보증금에 합쳐서 소액임차인 여부를 따지나요? 주택은 보증금만 본다. 월세를 보증금으로 환산해 더하는 방식은 상가건물 임대차에서 쓰는 것이다. 보증금 500만원짜리 원룸이라면 500만원 전액이 최우선변제 대상이 되고, 주택가액 2분의 1 한도와 안분만 영향을 준다.

계약 기간 중에 보증금을 낮추면 소액임차인이 될 수 있나요? 정상적인 감액이라면 낮아진 보증금으로 소액임차인 여부를 판단한 판례가 있다. 그러나 경매가 임박한 시점에 최우선변제를 받으려고 보증금을 낮춘 경우에는 보호를 부정한 판례도 있어, 갱신 협상처럼 자연스러운 시점에 조정하는 것이 안전하다.

판단 기준을 계약일로 바꾸는 법이 통과됐나요? 2026년 10월 현재 바뀌지 않았다. 참여연대는 2026년 9월 기자회견에서 인천시 조사(2023년 5월)상 미추홀구 전세사기 피해 2,500여 세대 중 900여 세대(36%)가 최우선변제금을 받지 못했다며 계약일 기준 개정안의 통과를 촉구했다. 통과되더라도 시행일과 적용 범위를 확인하기 전까지는 이 글의 근저당 기준표가 유효하다.

자취 계약 전반은 kimgoon 자취 가이드 모음에서 이어 볼 수 있다. 경매까지 가기 전에 보증금을 돌려받는 절차가 궁금하다면 보증금 못 받았을 때 4단계를 먼저 읽어 두자.